전세도 대출이 있는데 왜 월세와 '기회비용'까지 같이 비교하나요?
전세보증금은 대출로 마련한 부분(이자 발생)과 내 돈으로 마련한 자기자본 부분(이자는 없지만 그 돈을 다른 곳에 넣었다면 벌 수 있었던 수익을 포기한 것)으로 나뉩니다. 월세도 마찬가지로 보증금이 묶여 있으면 그만큼 기회비용이 발생합니다. 두 방식을 공정하게 비교하려면 실제로 나가는 이자뿐 아니라 묶인 돈의 기회비용까지 월 단위로 환산해야 합니다.
대출 · 부동산
전세 vs 월세 비교
대출이자와 보증금에 묶이는 돈의 기회비용을 월 단위로 바꿔 비교해 보세요.
관리비·보증료·세금·이사비·보증금 반환 위험은 반영하지 않는 단순 월 비용 비교입니다.
월 환산 비용 비교
전세가 월 0원 유리
- 전세 월 환산 비용
- 0원
- 전세대출 비율
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- └ 월 대출이자
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- └ 자기자본 기회비용
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- 월세 월 환산 비용
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- └ 월세
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- └ 보증금 기회비용
- 0원
- 전세 자기자본
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🔤 쉬운 용어 설명
기회비용
어떤 선택을 함으로써 포기하게 되는 다른 선택의 가치입니다. 전세보증금이나 월세보증금처럼 묶인 돈을 다른 곳에 넣었다면 얻었을 수익을 뜻합니다.
돈이 한 곳에 묶여 있으면 그 돈으로 할 수 있었던 다른 일(예: 예금에 넣어 이자 받기)을 못 하게 되죠. 그 놓친 이득이 바로 기회비용이에요. 전세보증금은 실제로 나가는 돈은 아니지만, 이 기회비용 때문에 진짜 '공짜'는 아니라고 볼 수 있어요.
전세보증금 2억원을 예금에 넣으면 연 4%로 800만원을 벌 수 있어요. 전세로 묶어두면 그 800만원을 포기하는 셈입니다.
전세대출
전세보증금을 마련하기 위해 은행에서 빌리는 대출입니다. 대출로 마련한 부분은 매달 이자가 발생합니다.
전세금 전체를 내 돈으로 다 채우기 어려우니 은행에서 빌리는 돈이에요. 이 부분은 매달 실제로 이자가 나가기 때문에, 전세보증금 중 대출 비율이 높을수록 매달 나가는 이자도 커져요.
보증금 2억 중 1억을 연 4%로 빌리면 매년 400만원, 월 약 33만원이 이자로 나가요.
자기자본
전세보증금 중 대출 없이 본인 돈으로 마련한 부분입니다. 이 돈은 실제로 이자가 나가진 않지만 기회비용이 발생합니다.
전세보증금에서 대출금을 뺀 나머지, 즉 순수하게 내 돈으로 채운 부분이에요. 은행에 이자를 내지는 않지만, 이 돈을 예금에 넣었다면 벌었을 이자를 포기한 셈이라 기회비용으로 계산해요.
보증금 2억 중 1억이 내 돈이면, 이자는 안 나가지만 그 1억을 굴렸을 때의 수익을 포기하는 기회비용이 생겨요.
월세보증금
월세 계약 시 맡기는 보증금입니다. 전세보증금보다는 작지만, 이 돈도 묶여 있는 동안 기회비용이 발생합니다.
월세는 매달 내는 돈이 있어서 보증금이 상대적으로 적지만, 그래도 그 돈이 묶여 있는 동안은 다른 곳에 투자했으면 벌었을 이자를 포기하는 셈이에요. 그래서 월세의 진짜 비용은 '월세+보증금 기회비용'으로 계산해야 정확해요.
보증금 3,000만원에 월세 80만원이면, 월세 80만원 외에 3,000만원의 기회비용도 함께 봐야 실제 부담이 나와요.
전월세 전환율
전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율입니다. 전환율이 높을수록 같은 보증금에 대해 월세가 비싸집니다.
"보증금 1억을 월세로 돌리면 월 얼마인가"를 정하는 비율이에요. 전환율이 5%면 1억 × 5% ÷ 12 = 약 41만원이 월세가 됩니다. 이 숫자가 낮을수록 세입자에게 유리해요.
보증금 1억원을 전환율 5%로 돌리면 월세는 약 41만 6천원이에요.
월세 세액공제
일정 소득 이하의 무주택 세대주가 낸 월세는 연말정산에서 세액공제를 받을 수 있습니다. 전세는 대신 전세자금대출 원리금 상환액 소득공제 대상이 될 수 있습니다.
월세와 전세는 세금 혜택 방식이 달라요. 월세는 낸 돈의 일부를 세금에서 직접 빼주고, 전세는 대출 갚은 돈을 소득에서 빼줍니다. 이 계산기는 세금 혜택을 반영하지 않으니, 최종 판단 전에 각자의 공제 가능 여부를 따로 확인하세요.
월세 세액공제를 받으면 이 계산기가 보여주는 월세 부담보다 실제 부담이 조금 줄어요.
근거 자료와 기준일
이 페이지의 세율·요율은 기준으로 확인했습니다.
이 계산기는 법정 요율이 아니라 사용자가 입력한 조건으로만 계산합니다. 금융회사·지자체마다 실제 적용 기준이 다를 수 있습니다.
전세·월세 비교 안내
전세와 월세, 숫자로만 비교하면
전세와 월세는 매달 나가는 돈의 형태가 달라 단순히 "월세가 100만원이니 전세가 유리하다"는 식으로 비교하기 어렵습니다. 전세는 보증금 중 대출로 마련한 부분에서 매달 이자가 나가고, 대출 없이 내 돈으로 채운 자기자본은 실제로 돈이 나가지는 않지만 그 돈을 예금에 넣었다면 벌 수 있었던 이자를 포기하는 셈이 됩니다. 이 계산기는 이 두 가지, 즉 전세대출 이자와 자기자본 기회비용을 더해 전세의 월 환산 비용으로 계산합니다.
월세도 마찬가지로 월세보증금이 묶여 있으면 그 돈의 기회비용이 발생합니다. 그래서 월세의 월 환산 비용은 실제로 내는 월세에 월세보증금의 기회비용을 더한 값입니다. 두 비용을 같은 기준(예금 연 이자율)으로 환산해 비교하면, 단순히 매달 나가는 현금만 볼 때보다 더 공정한 비교가 가능합니다.
입력할 때는 전세보증금 중 대출로 마련할 비율을 넣으면 대출금과 자기자본이 자동으로 나뉘고, 대출금을 직접 수정하면 비율이 다시 계산됩니다. 예금 연 이자율은 자기자본과 월세보증금 양쪽에 똑같이 적용되는 기회비용 기준이므로, 실제로 그 돈을 넣어둘 만한 예금·적금 금리를 기준으로 입력하는 것이 합리적입니다.
다만 이 계산기가 다루지 않는 요소도 있습니다. 관리비 차이, 전세보증보험료, 중개수수료와 이사비, 대출 원금상환분(이자만 계산에 반영), 계약 기간, 보증금을 제때 돌려받지 못할 위험처럼 월 비용 하나로 환산하기 어려운 항목은 별도로 고려해야 합니다. 이 결과는 어느 쪽이 절대적으로 유리하다는 결론이 아니라, 두 선택지의 월 비용 차이를 가늠하는 참고 자료로 활용하시기 바랍니다.
관련 계산기
자주 묻는 질문
예금 연 이자율은 어떤 기준으로 넣어야 하나요?
보증금이나 자기자본을 전세에 묶어두지 않았다면 넣었을 만한 예금·적금 금리를 넣으면 됩니다. 더 높은 수익을 낼 수 있는 투자처를 염두에 둔다면 그 기대수익률을 넣어 비교해볼 수도 있지만, 위험이 있는 투자 수익률을 기회비용으로 가정하면 결과가 낙관적으로 나올 수 있다는 점을 감안하세요.
전세대출금을 직접 입력하면 비율이 왜 자동으로 바뀌나요?
전세대출 비율(%)과 전세대출금(원)은 같은 값을 두 가지 방식으로 보여주는 것이라 서로 연동됩니다. 비율을 바꾸면 보증금 기준으로 대출금이 계산되고, 대출금을 직접 수정하면 보증금 대비 비율이 다시 계산됩니다. 실제 대출 한도(LTV, DSR)와 다르게 계산될 수 있으니 대출 가능 금액은 은행이나 DSR 계산기로 별도 확인하세요.
이 계산 결과만 보고 전세나 월세를 결정해도 되나요?
이 계산기는 대출이자와 기회비용만 반영한 월 비용 비교입니다. 실제로는 관리비 차이, 전세보증보험료, 중개수수료와 이사비, 계약 기간, 보증금을 제때 돌려받지 못할 위험, 향후 이사 계획처럼 숫자로 환산하기 어려운 요소도 함께 고려해야 합니다. 이 결과는 여러 판단 기준 중 하나로 참고하시기 바랍니다.